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L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. En Belgique, l’état des lieux est légalement obligatoire pour tout bail d’habitation écrit. Il doit être détaillé, établi de manière contradictoire et enregistré avec le contrat de bail. Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le locataire a reçu le bien dans l’état où il le laisse à la sortie, ce qui rend les dégâts locatifs presque impossibles à prouver pour le bailleur.
Que dit la loi en Belgique ?
L’obligation provient de l’article 1730 de l’ancien Code civil, introduit par la loi du 25 avril 2007 : les parties sont tenues de dresser un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs. Depuis la régionalisation du droit du bail, cette règle a été reprise dans les trois législations régionales :
- Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.
- Bruxelles : Code bruxellois du Logement (ordonnance du 27 juillet 2017).
- Flandre : décret flamand sur le bail d’habitation (art. 9), pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2019.
Le principe est partout le même : un état des lieux d’entrée détaillé est obligatoire, établi en présence des deux parties ou avec leur accord.
Que signifient « détaillé » et « contradictoire » ?
Détaillé signifie précis. Une clause du type « le bien est en bon état et bien entretenu » ne suffit pas et n’a aucune valeur juridique. L’état des lieux décrit pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements et compteurs, de préférence avec des photos.
Contradictoire signifie que les deux parties (locataire et bailleur, ou leurs représentants) participent à l’établissement du document ou l’approuvent expressément. Les deux parties datent et signent le document ; chacune en reçoit un exemplaire.
Quand l’état des lieux doit-il être établi ?
L’état des lieux est dressé pendant la période où les lieux sont inoccupés, ou au cours du premier mois d’occupation. Pour les baux de courte durée (moins d’un an), un délai fédéral plus court de 15 jours s’appliquait. Conseil pratique : établissez-le avant ou le jour de la remise des clés. Ainsi, aucune discussion possible sur l’origine d’une griffe ou d’une tache.
L’état des lieux doit en outre être enregistré avec le contrat de bail auprès du SPF Finances (en ligne via MyRent, gratuitement pour un bail d’habitation). L’obligation d’enregistrement incombe au bailleur.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
C’est l’article 1731 de l’ancien Code civil qui s’applique : sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Concrètement, le bailleur ne peut alors presque plus prouver ni récupérer les dégâts locatifs. La preuve contraire est possible, mais très difficile en pratique. L’état des lieux protège donc surtout le bailleur, même si le locataire y gagne aussi : il objective les discussions à la sortie.
Et aux Pays-Bas ?
Aux Pays-Bas, il n’existe pas d’obligation légale d’établir un état des lieux. Mais l’article 7:224, alinéa 2 du Code civil néerlandais a le même effet que la règle belge : sans description du bien loué, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il se trouve à la fin du bail. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut donc pratiquement pas récupérer de frais de remise en état. Un rapport détaillé avec photos à l’entrée et à la sortie est dès lors aussi la norme aux Pays-Bas pour la location professionnelle.
Qui peut établir l’état des lieux ?
La loi n’impose pas d’expert. Les parties peuvent établir l’état des lieux elles-mêmes, pour autant qu’il soit détaillé et contradictoire. Elles peuvent aussi désigner ensemble un expert (frais partagés), ou chacune le sien (chacune paie le sien). Avec un logiciel comme ImmoHabits, vous établissez vous-même un état des lieux détaillé et structuré à partir de photos : l’IA rédige le rapport, vous relisez et les deux parties signent.
Sources
Questions fréquentes
L’état des lieux est-il obligatoire pour un kot étudiant ?
Oui. La location étudiante relève aussi des règles régionales du bail d’habitation : un état des lieux détaillé et contradictoire est donc obligatoire.
L’état des lieux doit-il être enregistré ?
Oui, avec le contrat de bail auprès du SPF Finances. Pour un bail d’habitation, c’est gratuit et possible en ligne via MyRent. Le bailleur est responsable de l’enregistrement.
L’état des lieux de sortie est-il aussi obligatoire ?
Il n’est pas toujours expressément obligatoire, mais sans comparaison avec l’état d’entrée, impossible de constater objectivement des dégâts locatifs. En pratique, il est donc indispensable.
Combien coûte un état des lieux par expert ?
Comptez quelques centaines d’euros par rapport, selon la taille du bien. En cas de désignation conjointe, le coût est partagé entre locataire et bailleur. L’établir soi-même avec un logiciel IA est possible dès 30 € par rapport.
