Que doit contenir un état des lieux ?

Mis à jour le 29 juillet 2026 · ImmoHabits

Un état des lieux doit être « détaillé » : il décrit pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds, fenêtres, portes et équipements, y compris les dégâts et défauts existants. Il reprend aussi les relevés de compteurs, le nombre de clés remises, la date et la signature des deux parties. Les photos ne sont pas légalement obligatoires, mais elles constituent en pratique la meilleure preuve.

Pourquoi un état des lieux doit-il être si détaillé ?

La loi parle d’un état des lieux « détaillé » (art. 1730 de l’ancien Code civil et les règles régionales du bail). Une formule générale comme « le bien est en bon état » n’a aucune valeur probante : en cas de litige, personne ne peut en déduire si cette griffe dans le parquet existait déjà à l’entrée. Plus le document est précis, plus la marge de discussion à la sortie est réduite.

La check-list pièce par pièce

Parcourez chaque pièce et décrivez au minimum :

  • Sols : matériau, état, griffes, taches, éléments décollés
  • Murs et plafonds : finition, état de la peinture ou du papier peint, fissures, traces d’humidité, trous
  • Fenêtres et portes : menuiseries, vitrage, joints, serrures, fonctionnement
  • Équipements fixes : meubles de cuisine, plans de travail, sanitaires, robinetterie, chauffage
  • Appareils électriques : lesquels sont présents et fonctionnent (four, hotte, boiler, ...)
  • Dégâts existants : nommer explicitement chaque dommage, aussi petit soit-il

N’oubliez pas les espaces extérieurs : terrasse, jardin, cave, garage et parties communes qui font partie du bien loué.

Compteurs, clés et données administratives

Outre la description des pièces, l’état des lieux reprend des constats pratiques :

  • Les relevés des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau, avec leurs numéros (codes EAN)
  • Le nombre de clés, badges et télécommandes remis
  • L’adresse du bien et l’identité des deux parties
  • La date d’établissement et la signature du locataire et du bailleur

Les relevés de compteurs sont doublement utiles : ils font partie de l’état du bien et vous en avez de toute façon besoin pour les fournisseurs d’énergie.

Quel rôle jouent les photos ?

Les photos ne sont pas légalement obligatoires, mais elles sont de loin la preuve la plus solide. Une description comme « griffe de 10 cm dans le parquet, à gauche de la porte » gagne énormément en force avec une photo datée à l’appui. Photographiez systématiquement : chaque mur, chaque sol, chaque équipement et chaque dégât existant en détail. Avec ImmoHabits, les photos sont même le point de départ : l’IA en déduit la description pièce par pièce et renvoie aux photos correspondantes dans le rapport.

Les erreurs les plus fréquentes

  • Trop vague : « en bon état » sans détail par pièce rend le document sans valeur.
  • Des pièces oubliées : une cave ou un grenier non décrits échappent à la preuve.
  • Pas de date ni de signatures : sans signature des deux parties, pas de caractère contradictoire.
  • Établi trop tard : après le premier mois d’occupation, la valeur probante devient contestable.
  • Non enregistré : l’état des lieux doit être enregistré avec le contrat de bail.

Sources

Questions fréquentes

Combien de photos un état des lieux doit-il contenir ?

Il n’existe pas de minimum légal. Règle pratique : chaque mur, sol, plafond et équipement au moins une fois, plus une photo de détail de chaque dégât existant. Pour un appartement moyen, on atteint vite 50 à 150 photos.

Chaque pièce doit-elle être décrite séparément ?

Oui. « Détaillé » signifie pièce par pièce. Les caves, garages, terrasses et jardins qui font partie du bien loué en font aussi partie.

Les relevés de compteurs sont-ils obligatoires dans l’état des lieux ?

Ce n’est pas une condition légale de validité, mais c’est la pratique standard : ils fixent le point de départ de la consommation et évitent les discussions avec les fournisseurs d’énergie.

Existe-t-il un modèle obligatoire ?

Non. La loi fixe les exigences de fond (détaillé, contradictoire, daté et signé), pas la forme. Un rapport structuré par pièce avec photos suffit.

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