Quand établir et enregistrer l’état des lieux ?

Mis à jour le 29 juillet 2026 · ImmoHabits

L’état des lieux d’entrée s’établit pendant que le bien est encore inoccupé, ou au plus tard durant le premier mois d’occupation (au niveau fédéral, un délai de 15 jours s’appliquait aux baux de moins d’un an). Le bailleur l’enregistre ensuite avec le contrat de bail, dans les deux mois de la signature, gratuitement via MyRent. Tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire peut résilier sans préavis ni indemnité.

Quand établir l’état des lieux d’entrée ?

Les règles régionales offrent deux possibilités : pendant la période où le bien est inoccupé, ou durant le premier mois au cours duquel le locataire dispose des lieux. Le meilleur moment est juste avant ou le jour de la remise des clés : le bien est vide, chaque pièce se photographie facilement et aucun doute n’est possible sur l’origine des traces d’usage.

Si les parties ne parviennent pas à un accord dans le délai, chacune peut demander au juge de paix de désigner un expert qui établira l’état des lieux.

Et en cas de travaux ou de modifications en cours de bail ?

Si des modifications importantes sont apportées au bien après l’établissement de l’état des lieux, par exemple une nouvelle cuisine ou des murs repeints, chaque partie peut demander qu’un avenant à l’état des lieux soit rédigé. Là aussi, de manière contradictoire et à frais communs. Le document de référence reste ainsi à jour jusqu’à la sortie.

Comment enregistrer l’état des lieux ?

L’état des lieux accompagne le contrat de bail et s’enregistre avec lui auprès du SPF Finances. Cela se fait en ligne via MyRent (accessible via MyMinfin) : vous vous connectez, complétez les données du contrat et téléchargez le bail et l’état des lieux en PDF. Pour les biens affectés exclusivement au logement, l’enregistrement est gratuit.

L’obligation d’enregistrement incombe au bailleur, mais le locataire peut aussi faire enregistrer le bail. Si l’état des lieux n’est prêt que plus tard, vous pouvez encore le présenter avec une référence au bail déjà enregistré.

Que risquez-vous sans enregistrement (dans les délais) ?

Le bailleur dispose de deux mois après la signature pour faire enregistrer le bail d’habitation. Au-delà, deux sanctions s’appliquent. D’abord une amende fiscale pour enregistrement tardif. Ensuite, et c’est bien plus important : tant que le bail n’est pas enregistré, le locataire d’une résidence principale peut résilier sans préavis et sans indemnité de rupture. Pour un bailleur, un bail non enregistré est donc un risque réel.

Et l’état des lieux de sortie ?

À la fin du bail, l’état du bien est constaté à nouveau, idéalement une fois que le locataire a tout vidé et juste avant ou lors de la restitution des clés. La comparaison avec l’état d’entrée détermine s’il y a des dégâts locatifs. Cette constatation de sortie ne doit pas être enregistrée ; elle sert de preuve entre parties et, en cas de désaccord persistant, devant le juge de paix.

Sources

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si l’état des lieux n’est établi qu’après le premier mois ?

Il perd en valeur probante : le locataire peut soutenir que des dégâts sont apparus entre-temps ou existaient déjà. Un état des lieux tardif n’est pas automatiquement sans valeur, mais il est contestable.

Puis-je faire enregistrer le bail moi-même en tant que locataire ?

Oui. L’obligation légale pèse sur le bailleur, mais le locataire peut aussi faire enregistrer le bail gratuitement, par exemple pour être certain de la protection qu’offre l’enregistrement.

L’enregistrement coûte-t-il quelque chose ?

Non, pas pour les biens affectés exclusivement au logement. Des droits d’enregistrement s’appliquent en revanche à l’usage mixte ou professionnel.

Un avenant à l’état des lieux doit-il aussi être enregistré ?

La pratique la plus sûre est d’enregistrer aussi les avenants, afin que le dossier de référence complet accompagne le bail enregistré.

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