Dégâts locatifs ou usure normale : que pouvez-vous facturer ?

Mis à jour le 29 juillet 2026 · ImmoHabits

L’usure normale, la dépréciation due à un usage normal et à l’ancienneté, est à charge du bailleur et ne peut jamais être facturée au locataire. Les dégâts locatifs sont en revanche à charge du locataire : les dommages qui dépassent l’usage normal, comme des brûlures, de gros trous ou des moisissures dues à une mauvaise aération. La limite se prouve par un état des lieux d’entrée détaillé et une comparaison à la sortie ; l’indemnité se calcule sur la valeur réelle, vétusté déduite, pas sur la valeur à neuf.

Qu’est-ce que l’usure normale ?

L’usure normale (ou « vétusté » dans les textes juridiques) est la dépréciation progressive qui résulte d’un usage normal et de l’écoulement du temps, même avec un locataire soigneux. L’article 1755 de l’ancien Code civil précise expressément que le locataire ne répond pas de ce qui a péri par vétusté ou force majeure.

Exemples typiques d’usure normale :

  • Sols matifiés ou légèrement griffés dans les zones de passage
  • Décoloration de la peinture, du papier peint ou des sols par la lumière du soleil
  • Joints, charnières ou robinets usés
  • Petites traces d’usage sur les plans de travail et rampes d’escalier
  • Une cuisine ou salle de bains vieillie mais fonctionnelle

Qu’est-ce qui compte comme dégâts locatifs ?

Les dégâts locatifs sont tous les dommages qui dépassent l’usage normal et ne sont dus ni à la vétusté ni à la force majeure. Le locataire doit restituer le bien tel qu’il l’a reçu (art. 1730-1731 de l’ancien Code civil) et répond des dégradations sauf s’il prouve qu’elles se sont produites sans sa faute (art. 1732).

Exemples typiques de dégâts locatifs :

  • Brûlures dans le sol ou le plan de travail
  • Gros trous ou chevilles mal rebouchés dans les murs
  • Portes, vitres ou sanitaires cassés
  • Moisissures dues à une aération ou un chauffage insuffisants
  • Griffes, odeurs ou autres dégâts causés par des animaux
  • Modifications non autorisées (par ex. un mur repeint dans une autre couleur sans accord, si le bail exige la remise en état)

Comment prouver la différence ?

Le seul moyen de preuve objectif est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Sans état d’entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le laisse (art. 1731 de l’ancien Code civil), et il n’y a alors pratiquement rien à facturer.

D’où l’intérêt de travailler en détail à l’entrée : pièce par pièce, avec des photos de chaque mur, sol et équipement, relevés de compteurs compris. Plus l’état d’entrée est précis, plus la zone grise à la sortie est réduite.

Comment calculer l’indemnité ?

L’indemnité pour dégâts locatifs n’est pas une indemnisation à la valeur à neuf. Les juges appliquent un coefficient de vétusté : la durée de vie déjà écoulée est déduite du coût de réparation ou de remplacement. Un exemple : si un sol d’une durée de vie de 20 ans a déjà 10 ans, environ la moitié de la valeur de remplacement peut être facturée en cas de dommage irréparable.

En pratique, le décompte passe le plus souvent par la garantie locative : les parties s’accordent sur un montant (souvent sur la base de devis ou d’un rapport d’expertise), ou le juge de paix tranche en cas de désaccord persistant.

Comment un bon état des lieux évite-t-il les discussions ?

La plupart des conflits à la sortie ne portent pas sur les faits, mais sur l’absence de preuve. Un état des lieux qui documente chaque pièce en détail et avec photos transforme la comparaison à la sortie en exercice factuel plutôt qu’en débat stérile. Avec ImmoHabits, l’IA compare automatiquement les photos de sortie avec l’état d’entrée et liste les différences, avec en option une estimation des frais de réparation comme point de départ du décompte.

Sources

Questions fréquentes

Puis-je facturer les trous laissés par des cadres ?

Un nombre limité de petits trous proprement forés est généralement considéré comme un usage normal ; un grand nombre de trous ou des trous mal rebouchés peuvent constituer des dégâts locatifs. Le bail peut prévoir des dispositions à ce sujet.

La moisissure est-elle toujours la faute du locataire ?

Non. La moisissure due à une mauvaise aération ou un chauffage insuffisant relève des dégâts locatifs ; celle due à un défaut du bâtiment (pont thermique, humidité ascensionnelle, fuite) est à charge du bailleur. La cause détermine la responsabilité.

Le bailleur peut-il retenir toute la garantie locative ?

Uniquement pour des dégâts locatifs prouvés ou des montants impayés, et seulement avec l’accord du locataire ou une décision du juge de paix. La garantie n’est pas une indemnité automatique.

Que faire si le locataire refuse d’assister à l’état des lieux de sortie ?

Invitez-le de manière démontrable (recommandé). S’il ne se présente pas, vous pouvez faire constater l’état unilatéralement par un expert ou un huissier : cela pèse juridiquement plus lourd que vos seules photos.

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