Huurschade of normale slijtage: wat mag je aanrekenen?

Bijgewerkt op 29 juli 2026 · ImmoHabits

Normale slijtage, de waardevermindering door gewoon gebruik en ouderdom, is voor rekening van de verhuurder en mag je nooit aanrekenen aan de huurder. Huurschade is wél voor de huurder: beschadigingen die verder gaan dan normaal gebruik, zoals brandplekken, grote gaten of schimmel door slecht verluchten. De grens bewijs je met een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede en een vergelijking bij uittrede; de vergoeding wordt berekend op de werkelijke waarde, rekening houdend met ouderdom, niet op nieuwwaarde.

Wat is normale slijtage?

Normale slijtage (ook "sleet" of, in juridische teksten, "vetusteit") is de geleidelijke waardevermindering die ontstaat door normaal gebruik en het verstrijken van de tijd, ook bij een zorgvuldige huurder. Artikel 1755 van het (oud) Burgerlijk Wetboek stelt uitdrukkelijk dat de huurder niet aansprakelijk is voor wat door ouderdom of overmacht is tenietgegaan.

Typische voorbeelden van normale slijtage:

  • Matgelopen of licht gekraste vloeren in looppaden
  • Verkleuring van verf, behang of vloeren door zonlicht
  • Versleten dichtingen, scharnieren of kranen
  • Kleine gebruikssporen op werkbladen en trapleuningen
  • Een verouderde maar functionerende keuken of badkamer

Wat telt als huurschade?

Huurschade is elke beschadiging die verder gaat dan normaal gebruik en die niet te wijten is aan ouderdom of overmacht. De huurder moet het pand teruggeven zoals hij het ontving (art. 1730-1731 oud BW) en is aansprakelijk voor beschadigingen tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld zijn ontstaan (art. 1732 oud BW).

Typische voorbeelden van huurschade:

  • Brand- of schroeiplekken in vloer of werkblad
  • Grote gaten of pluggen in muren die niet vakkundig zijn hersteld
  • Kapotte deuren, ruiten of sanitaire toestellen
  • Schimmelvorming door onvoldoende verluchten of verwarmen
  • Krassen, geurhinder of andere schade door huisdieren
  • Niet-toegestane aanpassingen (bv. een muur in een andere kleur zonder akkoord, als het contract herstel in oorspronkelijke staat vraagt)

Hoe bewijs je het verschil?

Het enige objectieve bewijsmiddel is de vergelijking tussen de intredende plaatsbeschrijving en de uittredende plaatsbeschrijving. Zonder omstandige intredestaat wordt vermoed dat de huurder de woning ontving in de staat waarin hij ze achterlaat (art. 1731 oud BW), en dan valt er vrijwel niets aan te rekenen.

Daarom loont het om bij intrede gedetailleerd te werken: per kamer, met foto's van elke wand, vloer en toestel, inclusief meterstanden. Hoe gedetailleerder de intredestaat, hoe kleiner de grijze zone bij uittrede.

Hoe bereken je de vergoeding?

De vergoeding voor huurschade is geen nieuwwaarde-vergoeding. Rechters passen een sleetpercentage (vetusteit) toe: van de herstel- of vervangingskost wordt de reeds verstreken levensduur afgetrokken. Een voorbeeld: is een vloer met een levensduur van 20 jaar al 10 jaar oud, dan kan bij onherstelbare schade ongeveer de helft van de vervangingswaarde worden aangerekend.

Praktisch verloopt de afrekening meestal via de huurwaarborg: partijen worden het eens over een bedrag (vaak op basis van offertes of een expertiseverslag), of de vrederechter beslist bij blijvende onenigheid.

Hoe helpt een goede plaatsbeschrijving discussies vermijden?

De meeste conflicten bij uittrede gaan niet over de feiten, maar over het ontbreken van bewijs. Een plaatsbeschrijving die elke ruimte gedetailleerd en met foto's documenteert, maakt de vergelijking bij uittrede feitelijk in plaats van welles-nietes. Met ImmoHabits vergelijkt de AI de uittredefoto's automatisch met de intredestaat en somt ze de verschillen op, inclusief een optionele raming van de herstelkosten die je als vertrekpunt voor de afrekening kan gebruiken.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Mag ik gaatjes van schilderijen aanrekenen?

Een beperkt aantal netjes geboorde gaatjes wordt doorgaans als normaal gebruik gezien; grote aantallen of slecht dichtgemaakte gaten kunnen huurschade zijn. Het contract kan hierover afspraken bevatten.

Is schimmel altijd de schuld van de huurder?

Nee. Schimmel door slecht verluchten of onvoldoende verwarmen is huurschade; schimmel door een bouwkundig gebrek (koudebrug, opstijgend vocht, lekkage) is voor de verhuurder. De oorzaak bepaalt de aansprakelijkheid.

Mag de verhuurder de volledige huurwaarborg inhouden?

Alleen voor bewezen huurschade of openstaande bedragen, en enkel met akkoord van de huurder of een beslissing van de vrederechter. De waarborg is geen automatische schadevergoeding.

Wat als de huurder niet aanwezig wil zijn bij de uittredende plaatsbeschrijving?

Nodig de huurder aantoonbaar (aangetekend) uit. Komt die niet opdagen, dan kan je een deskundige of gerechtsdeurwaarder de staat eenzijdig laten vaststellen. Dat weegt juridisch zwaarder dan eigen foto's alleen.

Lees ook