De wet stelt eisen aan de inhoud van een plaatsbeschrijving en aan de manier waarop ze tot stand komt, niet aan het gereedschap waarmee ze geschreven wordt. Hieronder vind je het wettelijk kader, hoe ons rapport daaraan beantwoordt en welk deel altijd bij jou blijft.
Het wettelijk kader
Voor woninghuur in Vlaanderen geldt artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet, dat van dwingend recht is. Voor huurovereenkomsten die daarbuiten vallen gelden de artikelen 1730 en 1731 van het oud Burgerlijk Wetboek. Brussel en Wallonië hebben hun eigen regels, met inhoudelijk dezelfde vereisten.
Formuleringen als "in goede staat ontvangen" worden gelijkgesteld met het ontbreken van een plaatsbeschrijving. Ook een eenzijdig opgesteld stuk heeft geen bewijswaarde wanneer de tegenspraak ontbrak, zelfs niet wanneer een gerechtsdeurwaarder het opmaakte. Bij uittrede kan elke partij een omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak eisen, uiterlijk bij de teruggave van de sleutels.
Ontbreekt er een geldige plaatsbeschrijving, dan geldt het vermoeden van artikel 1731: de huurder wordt geacht het goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich op het einde van de huur bevindt. De bewijslast keert dan volledig om, ten nadele van de verhuurder.
Er bestaat in België geen beroepsmonopolie op het opmaken van een plaatsbeschrijving. Partijen mogen ze zelf opstellen. Een expert, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar wordt ingeschakeld voor de neutraliteit en de kwaliteit, niet omdat de wet het oplegt. De juridische waarde zit dus in de inhoud en in de totstandkoming, niet in een titel.
Ons rapport
Te weinig detail, geen beschrijving van de staat, subjectieve of speculatieve taal, vaststellingen die niet terug te voeren zijn op bewijs: dat zijn de punten waarop plaatsbeschrijvingen in de praktijk sneuvelen. Net daarop is het rapport bewust opgebouwd.
Het rapport werkt systematisch af: per verdieping, per ruimte en per afzonderlijk element. Voor elk element leggen we het materiaal, de afwerking, het type en de conditie vast, ook wanneer het element in goede staat is. Net die elementen zonder opmerkingen heb je bij uittrede nodig om te kunnen vergelijken. Een ruimte wordt nooit afgesloten met één globale kwalificatie.
De beschrijving blijft bij het waarneembare: een kras, een stootplek, een scheur, een vochtvlek. Het rapport speculeert niet over de oorzaak, het gebruik of de aansprakelijkheid, stelt geen herstel voor en gebruikt geen commerciële of subjectieve taal. Wat visueel niet met zekerheid vast te stellen is, wordt neutraal beschreven en apart in het geel aangeduid in plaats van weggeschreven als "vermoedelijk".
Elke vaststelling verwijst naar één of meer genummerde foto’s, en elke aangeleverde foto wordt in het rapport verwerkt. Een tegenpartij, een raadsman of een vrederechter kan elke zin herleiden tot het beeld waarop ze steunt. De foto’s worden mee bewaard en zijn als bijlage bij het dossier exporteerbaar.
Bij uittrede wordt de huidige staat autonoom beschreven, alsof er geen intrede bestond. De vergelijking staat in aparte velden: per element ongewijzigd, gewijzigd of nieuw, en bij schade nieuw, reeds aanwezig of verergerd. Zo blijft het uittredeverslag ook op zichzelf een volwaardige plaatsbeschrijving, en is de vergelijking een controleerbare laag in plaats van een vertroebeling van de vaststellingen.
Meterstanden en sleutels zorgen opvallend vaak voor discussie en worden even vaak vergeten. Ze krijgen daarom een aparte, strenge behandeling in het rapport.
Stand, meternummer, EAN, OBIS-code en de staat van de verzegeling worden apart opgenomen, en systematisch gemarkeerd als door jou na te lezen en te verifiëren.
Aantal, type, labels, badges en zenders worden afzonderlijk vastgelegd, zodat bij uittrede zwart op wit staat wat er terug moet.
Het eindrapport draagt alle gegevens die een plaatsbeschrijving juridisch bruikbaar maken, zodat je het meteen kan laten ondertekenen, bij de huurovereenkomst voegen en mee laten registreren.
Jouw deel
We zijn hier liever expliciet dan geruststellend, want dit zijn precies de punten waarop plaatsbeschrijvingen in de rechtspraak sneuvelen. Een deel van de geldigheid zit in het proces, niet in het document.
Geen enkel systeem, het onze evenmin, kan het tegensprekelijk karakter genereren. Dat ontstaat doordat beide partijen aanwezig zijn of aantoonbaar werden uitgenodigd, hun opmerkingen kunnen formuleren, en het document dateren en ondertekenen. Wij leveren de omstandige, objectieve inhoud; jij organiseert de tegenspraak.
Vermeld daarbij wie ze maakte: de rechtspraak hecht daar uitdrukkelijk belang aan. Voorzie er een duidelijke rubriek voor in je eindtemplate. Het rapport verwerkt de vaststellingen van de inspectie, niet de standpunten van de partijen.
Geen technische keuring, geen destructief onderzoek, geen verborgen gebreken en geen conformiteitsattesten zoals EPC, elektriciteit of asbest. Een niet-werkende installatie komt enkel in het rapport wanneer je ze zelf meldt.
Ze zijn een hulpmiddel bij de onderhandeling, geen juridische begroting van huurschade. De correctie voor vetusteit en normale slijtage, die nooit ten laste van de huurder mag komen, blijft een menselijke beoordeling.
Een foutief cijfer heeft grote gevolgen. Daarom worden meterstanden altijd gemarkeerd als na te kijken, en vraagt het rapport daar uitdrukkelijk om.
Maak de plaatsbeschrijving op terwijl de woning onbewoond is of binnen de eerste maand, hecht ze daarna aan bij de huurovereenkomst en laat ze samen registreren binnen de twee maanden. Bij belangrijke wijzigingen tijdens de huur kan elke partij een aanvullende plaatsbeschrijving vragen; een bijkomende opname wordt ondersteund.
ImmoHabits is een opmaakinstrument dat je vaststellingen structureert en uitschrijft. Het vervangt je professionele beoordeling niet. Je nazicht vóór ondertekening is een wezenlijk onderdeel van de werkwijze, juridisch én, met het oog op het Europese AI-kader, wat betreft de menselijke controle over het eindresultaat.
Is een plaatsbeschrijving die met AI is opgemaakt rechtsgeldig?
Ja. De wet stelt geen enkele eis aan het gereedschap, wel aan het resultaat: omstandig, op tegenspraak, gedateerd en ondertekend door beide partijen. Een rapport dat door AI wordt uitgeschreven en daarna door de partijen wordt nagekeken en ondertekend, voldoet daar net zo goed aan als een handgeschreven document of een verslag van een expert.
Maakt ImmoHabits mijn plaatsbeschrijving tegensprekelijk?
Nee, en geen enkel systeem kan dat. Het tegensprekelijk karakter ontstaat doordat beide partijen aanwezig zijn of aantoonbaar werden uitgenodigd, hun opmerkingen kunnen maken en het document dateren en ondertekenen. Wij leveren de omstandige, objectieve inhoud; jij organiseert de tegenspraak.
Moet ik erkend of expert zijn om een plaatsbeschrijving op te maken?
Nee. In België bestaat er geen beroepsmonopolie op het opmaken van een plaatsbeschrijving: partijen mogen ze zelf opstellen. Een expert wordt ingeschakeld voor de neutraliteit en de kwaliteit, niet omdat de wet het oplegt. De juridische waarde zit in de inhoud en in de totstandkoming, niet in een titel.
Wat gebeurt er als er geen geldige plaatsbeschrijving is?
Dan geldt het vermoeden van artikel 1731: de huurder wordt geacht het goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich op het einde van de huur bevindt. De bewijslast keert volledig om ten nadele van de verhuurder. Een te vage plaatsbeschrijving, zoals "in goede staat ontvangen", wordt daarmee gelijkgesteld.
Mag ik de plaatsbeschrijving digitaal laten ondertekenen?
Ja. De eIDAS-verordening bepaalt dat een elektronische handtekening niet geweigerd mag worden als bewijs louter omdat ze elektronisch is. Een gekwalificeerde elektronische handtekening, bijvoorbeeld via eID of itsme, heeft dezelfde juridische waarde als een handgeschreven handtekening.
Geldt dit ook in Brussel en Wallonië?
Ja. Elk gewest heeft zijn eigen huurwetgeving, maar de inhoudelijke vereisten zijn dezelfde: omstandig, op tegenspraak, tijdig opgemaakt, gedateerd, ondertekend en samen met de huurovereenkomst geregistreerd.
Kan ik het rapport nog aanpassen voor ik het laat ondertekenen?
Ja, en dat is ook de bedoeling. Je kijkt het rapport na, past aan waar nodig en vult aan met wat ter plaatse werd besproken. Dat nazicht vóór ondertekening is een wezenlijk onderdeel van de werkwijze: jij blijft de opsteller van het document.
Deze pagina geeft algemene informatie over het wettelijk kader en is geen juridisch advies. Voor een concreet dossier raadpleeg je best je eigen raadsman.